「天神ビッグバン」――。100年に1度とも言われる大型プロジェクトだ。すでに「天神ビジネスセンター」や「福岡大名ガーデンシティ」が完成。新しい景観に変化を実感している人は少なくないだろう。一方、なかなか報道されない分野で、地道にまちの価値を高めようとしている人たちがいる。キーワードは「サステナブル」だ。

建て替えを促した画期的な規制緩和

まずは天神ビッグバンについて、あらためて簡単におさらいしておこう。

天神ビッグバンは2015年から福岡市が主導している都市再開発誘導事業。計画当初の約30棟という予想を大きく上回り、現在は2024年までの10年間で、50棟以上のビルが建て替わる見通しだ。

そもそも九州最大の商都である天神は、福岡空港が直線距離で約５キロと近いため、建築物の高さ制限があった。さらに多くのビルが建った1960年台に比べ、建築基準法による容積率の制限がより厳しくなったことなどから、天神エリアのビルは「建て替えるとなると、これまでよりビルの規模が縮小してしまう」という深刻な問題を抱えていた。経済合理性という一点だけを考えても、これでは建て替えが進むはずがない。

一方で2005年に発生した福岡県西方沖地震では天神地区のビルの被害が繰り返し報道されるなどし、建物の老朽化は市民の間でも問題として明確に認識されるようになった。以来、ビルの建て替えは避けては通れない問題として産学官民、様々なテーブルで検討されてきた。

光が見えたのは2014年。福岡市が国家戦略特別区域に指定されたことから、天神交差点の半径約500m圏内を「天神ビッグバンエリア」と位置付け、航空法や市独自の容積率の規制を緩和することに成功。ここから老朽化したビルの建て替え計画が一気に進行したのだ。

環境負荷は再開発の重要テーマ

天神ビッグバンの第１号となったのは「天神ビジネスセンター」。2021年10月に開業し、さっそく天神の景色を変えた。第２号は「旧大名小学校跡地活用事業」として進んできた「福岡大名ガーデンシティ」だ。今年6月には「ザ・リッツ・カールトン福岡」が開業し、メディアで連日報道されるなど、話題を呼んだ。

ただし、こうした「目に見える部分」だけが新しいまちづくりではない。デザイン一つをとっても、「他のビルとの連続性をどう保つか」といった課題がある。また、「賑わいを生み出すための連携」や「防災力の強化」、「感染症への対策」なども再開発の大きなテーマだろう。

中でも「環境負荷の低減」は、SDGsが世界の常識となってきた今、まちづくりにおいても極めて重要なテーマとなっている。

もちろん、天神ビッグバンで建て替わるビルもその例外ではない。ここ福岡市でも、2040年度に温室効果ガス排出量実質ゼロのチャレンジ目標を掲げている中、 天神ビッグバンの主要な開発の一つとして工事が進む「福ビル街区建替プロジェクト」を例に、ビルの再開発における環境への取り組みのリアルを追う。

エネルギー消費、圧倒的削減の理由

福ビル街区建替プロジェクトでは、『福岡ビル』『天神コアビル』『天神第一名店ビル(天神ビブレ)』の 3棟のビルを一体で建替える。建替え後は、延床面積が従前の3ビル合計に比べて約1.6倍に拡大する。

普通に考えれば、エネルギー消費量も床面積とともに増大するはずだが、西鉄・天神開発本部・福ビル街区開発部の本木光さんは「逆に低減させるのだ」と言う。しかも、その数字が圧倒的だ。

ビルの面積は約６割も拡大するのに、消費エネルギーは４割以上減る。いったいどうやって、この大胆な削減を実現するのだろうか。

他にも代表的な取り組みを挙げるならば、人感センサーや昼光利用センサーによる制御機能を持ったLED照明や、CO2除去デシカント空調機など効率的な空調・換気システムを導入。あらゆるテクロノジーが活用された、エネルギーを無駄なく効率的に利用する省エネ技術が、ビルの様々な場所で動いているイメージだ。

そのどれもが、「先進的ではあるが、小さな取り組み」かもしれない。しかし、それがこれだけの規模のビルの、あらゆるシステムに組み込まれると、結果として驚くべき数字となって反映されるのだ。

国際的な環境認証を次々と取得

床面積約６割増なのに、消費エネルギーは４割以上削減。この結果を導き出す「ガイド」ともなったのが、建物の環境性能を示す国内外の「環境認証」だ。

これまで福ビル街区建替プロジェクトは2021年4月に「DBJ Green Building認証」と、2022年6月に「LEED GOLD®」予備認証を取得。DBJでは主に省エネ・省資源、BCP、利用者の利便性・快適性・健康性が、LEEDでは省エネ、水の利用、室内環境の快適性が評価された。

そして、2023年2月には環境性能評価において、BELSの最高ランクである星5つを獲得し、オフィスエリアで「ZEB Ready」、商業エリアでは「ZEB Oriented」、建物全体としても「ZEB Oriented」を取得した。

ZEBとは快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建築物のこと。福ビル街区建替プロジェクトはZEBの認証取得物件として、延床面積が西日本で最大級となる。実際にZEBの取得を手がけた本木さんは振り返ってこう語る。

いかにして地権者の足並みをそろえるか

環境認証が建物の価値を上げる……具体的にはどういうことなのだろうか。
その疑問には、同じく天神開発本部の天神みらい戦略部に所属しながら、天神明治通り街づくり協議会（MDC）の事務局を務める井上沙和さんが答えてくれた。

天神ビッグバンとして進行している50以上のプロジェクトの規模は様々。地権者は大企業から個人地権者まで多数存在する。その全てが国際認証を取得できるレベルの投資が可能かと言えば、現実的ではないだろう。

福ビル街区建替プロジェクトの認証取得に象徴される環境への取り組みは、MDCの会員はもちろん、天神で開発を進める事業者、または福岡、九州、あるいは、まったく別の都市で再開発を進める人々へのメッセージに、そして刺激となるだろう。

サステナブル開発が呼び込む新しい風

「ワンビル(旧福ビル)」にはどんな企業が集まってくるのだろう。彼らに、そしてここで働き、暮らす人々に、どのような影響を与えるのだろう。そうした人と人との交流を通じて、いったい何が生まれるのだろう。

ビルの建て替えにおける環境への取り組み――決して人々の耳目を引くトピックではない。しかし、まちづくりに真剣に向き合う人々の地道な取り組みが、結果として、新しい風をこのまちに呼び込むことにつながっている。

そして、新しい風はときに疾風となったり、そよ風となったりしながら、このまちで新しい何かを創造していく。

50年後、100年後のこのまちのために、今も誰かがサステナブルなまちの開発について考え続けている。次に天神を訪うときに、そんなことを考えながら、新旧のビルや工事中のビルを見上げてみてはいかがだろうか。